不動産トラブルについて弁護士が解説

(1)売買契約をめぐるトラブル

不動産売買は、代金が高額となることもあって、トラブルに発展する事例が散見されます。

しかし、トラブルの多くは、事前の調査と契約書のリーガルチェックによって、未然に防ぐことが可能です。

不動産には、不動産の完全な利用を制限する抵当権等の権利が付帯していたり、建築基準法・都市計画法等の法令上の制限が設けられていたりする場合があります。

また、不動産には、外観からは分からないような欠陥（建物内部の欠陥や、土地中の欠陥）が潜んでいるリスクがあります。

これらの制限やリスクについて、専門家と連携しながら、事前に入念に調査しておかないと、購入後に意図した不動産の利用が不可能となってしまう事態に陥りかねません。

さらに、売買契約書の内容が、一方当事者にとって不利な内容となっている事例も散見されます。

例えば、不動産に欠陥があった場合、買主は、民法に規定された契約不適合責任等によって保護されることになりますが、契約不適合責任は任意規定であるため、契約書に異なる規定があるときは、当該規定が優先して適用されることになります。

したがって、一方当事者に不利な規定が定められているリスクもあるため、法的知見を踏まえて、事前に売買契約書のリーガルチェックを行っておくことが重要となります。

(2)賃貸借契約をめぐるトラブル

企業が店舗や事務所を賃借する際には、不動産のオーナーとの間で賃貸借契約を締結します。

しかし、オーナー側が用意した賃貸借契約が、賃借人に不利な内容になっていたり、そもそも不明確な内容になっていたりする例が散見されます。

契約内容が不明確であると、例えば、賃貸借契約を終了する際に、賃借人がどこまで原状回復義務を負うのか（造作物を撤去する必要があるのか、建物を取り壊す必要があるのか、更地にする場合にアスファルトの除去まで必要なのか等）、その費用はどちらが負担するのか等をめぐってトラブルになることがあります。

したがって、契約段階から、法的知見を踏まえて、賃貸借契約書に不明確な点はないか、賃借人側に不利な内容はないかといったリーガルチェックを行っておくことが重要となります。

また、企業が所有する不動産を賃借する場合に多いトラブルは、賃料の滞納でしょう。

賃料を滞納するような賃借人には、賃貸借契約を解除して出て行ってもらいたいというのが、不動産所有者の本音であろうと思います。

しかし、不動産の賃借人は、判例法理によって保護されているため、直ちに賃貸借契約を解除することはできません。

したがって、どのくらいの賃料延滞があれば賃貸借契約を解除することができるのか、解除の意思表示はどのような形で行っておくべきであるのか、解除後に不動産を明け渡してもらうためにはどのような手続きが必要なのか等について、法的知見を踏まえて対処することが重要となります。

(3)請負契約をめぐるトラブル

企業が、事務所建物等の建築を依頼して、建築業者との間で請負契約を締結した場合に多いトラブルは、工事のミスによる欠陥が見つかったり、工事が遅延したりして、注文主に損害が発生するといったケースです。

しっかりとした建築業者に依頼したつもりでも、実際の工事は下請業者が行うことが通常であるため、下請業者の工事がずさんで欠陥が生じることもあるのです。

したがって、欠陥が見つかった場合の建築業者の責任（契約不適合責任）について、請負契約書に明記しておく必要があります。

また、注文主と建築業者との間の認識の齟齬から、工事終了後に追加の工事代金を請求されるケースもあります。

このような追加請求を回避するためには、当該工事が追加工事に当たるのか、追加工事の代金はいくらになるのかについて、業者の担当者との間で、書面で確認を行い、その都度、契約書を作成しておくことが重要となります。

(4)共有不動産をめぐるトラブル

企業が利用している不動産の名義が経営者である場合、相続によって不動産が相続人の共有となってしまいます。

共有不動産について、管理（例えば、賃貸借契約を締結したり、解除したりする）を行う場合には過半数の持分割合の同意が必要となります。

また、共有不動産について、変更（例えば、売却したり、解体したりする）を行う場合には、共有者全員の同意が必要となります。

そうすると、相続人間の折り合いが悪い場合には、共有不動産の処分に支障が生じ、企業が不動産を円滑に利用することができなくなってしまします。

したがって、このような事態に陥らないようにするためには、企業の経営者が、専門家と連携して、あらかじめ事業承継を検討・実施しておくことが必要となります。